A Társasház felé hátralékot felhalmozó tulajdonosok tartozásának legnagyobb fedezete általában a jelzálog jog bejegyzése.

Eddig ezt a közös képviselő a Szervezeti- Működési szabályzat felhatalmazása alapján (akár 3 havonta) megtehette és ezzel párhuzamosan elindíthatta a fizetési meghagyást (FMH), ami ha jogerőre emelkedett indítható volt a végrehajtás (VH), ami szintén bejegyzésre került a tulajdoni lapon (immár az önálló bírósági végrehajtó által –OBV), mint végrehajtási jog.

Most ezen szabály jelentősen megnehezült és időben meghosszabbítja a fedezet biztosítását, hiszen aki 3 havi hátralékot felhalmozott annál ezután már a jelzálog bejegyzés nem indítható párhuzamosan a fizetési meghagyással, hanem meg kell várni annak jogerőre emelkedését, ami optimális esetben 30 nap, de hiánypótlásokkal ez meghosszabbodhat.


Ezen eljárás jelentős idővel is meghosszabbodhat, így a jelzálog jog bejegyzése is tolódik, ha a hátralékos (kötelezett) ellentmond a fizetési meghagyásra, ugyan is ekkor az eljárás perré alakul, de ne automatikusan, vagyis ekkor a közös képviselőnek kereset levelet kell készítenie (általában ügyvéden keresztül, de nem kötelező ügyvéd bevonással).

Perré alakulás gyorsaságában és eredményességében nagy sok múlik azon, hogy mennyire készítette elő fizetési meghagyást és a kereset levelet, illetve milyen alapos volt a közös képviselő.

Sajnos szomorú tapasztalatunk, hogy sok esetben a fizetni nem tudó a fizetési meghagyásra időhúzás, vagy egyéb okok reményében egy egyszerű „sem összegszerűségében, sem jogalapjában nem értek egyet” mondattal, minden konkrétumok nélkül mondanak ellent. Persze a tárgyalásokon rendre nincs érdemi ellenkérelem és előbb, vagy utóbb, de megtörténik az ítélet hozatal és a jogerősítés, de ez a 2 hónaptól az akár 1 évig is elhúzható az adósok részéről miközben az új szabály alapján most már nem lehet jelzálogot bejegyezni. (például volt példa arra, hogy az elszámolásban szereplő óraállást vitatta a hátralékos, így a Bíró elrendelte annak ellenőrzését, persze a tárgyalást egy újabb időpontra elhalasztva. Na-ná, hogy az ellenőrzés igazolta a társasház által elszámolásban feltüntetett óraállást, hiszen annál több volt az ellenőrzéskor, de közben el telt újabb 2 hónap).

Itt kel felhívnunk a lakást vásárlok figyelmét egy korábbi cikkünkre (melyet a Facebook oldalunkon jelentettünk meg), melyben arról írtunk mire kell figyelni egy társasházi lakás vásárlásakor (többek között a „nullás” igazolás kikérésének fontosságáról), hiszen akár már 1 éves hátralék felhalmozása is lehet az adósnak a közös költségben (központi fűtéses társasházakban pedig akár fűtés és egyéb díjakban is) miközben a földhivatalban jogerős ítélet hiányában ennek még semmi nyoma nincs. Ez pedig a földhivatali adatokba vetett bizalmat csorbítja.

Az alábbi fontos jogszabály változás történt 2015. december 16.-án mely már december 24.-tő hatályos is:

A 82/2015 (XII.16) FM. rendelet 1§ alapján módosult a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló rendelet):

68/D. § „A társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltség-tartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát, melyben elismeri a társasházi közösköltség-tartozás, illetve a költséghátralék fennállását

Jogforrás elérhetőségei:

MAGYARKÖZLÖNY 2015. évi 197. szám 26311 oldal

http://www.jogiportal.hu/view/az-ingatlan-nyilvantartasrol-szolo-1997-evi-cxli-torveny-vegrehajtasarol-szolo-1091999-xii-29-fvm-rendelet

http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99900109.FVM

A napi.hu témával foglalkozó cikke:

http://www.napi.hu/ingatlan/tarsashazban_lakik_akkor_ez_ont_is_erinti.609277.html

Go to top