Az utóbbi időben rengeteg rossz SzMSz-el találkoztunk, ezért szeretnénk pár fontos hibára felhívni a figyelmet.
Alapelv, hogy az SzMSz egy olyan jogszabályon alapuló keret-megállapodás a tulajdonosok között, melynek alapvetően hosszútávra érvényes, kiszámítható keretet kell adnia a társasházban felmerülő kérdésekre, így többek között fel kell készíteni az adott társasházban éppen nem aktuális, de bármikor egy társasházban előforduló esetekre is.
A hosszú távú, időálló szabályozás másik oka, hogy a változtatásnak költségvonzata is van, hiszen azt az ingatlan nyilvántartáshoz minden esetben csatolni kell, melyhez illeték is társul (körültekintőbb képviselők esetén ügyvéd és így annak díja ).
A Társasházi törvény 13§-ban nagyon röviden, jogi nyelvezettel leírja, hogy mi is a célja az SzMSz-nek, illetve mit is vár el tőle a jogalkotó, de sajnos az általam látott SzMSz-ek ennek nagyon kis mértékben feleltek meg.
Íme néhány tipikus hiba melyekkel találkoztam a teljesség igénye nélkül:
1. Az egyik leg elemibb hiba, hogy az SzMSz-ek tartalma gyakorlatilag a Társasházi törvény beidézése és az esetek többségében szinte alig tartalmaz mást.
1.1. De minek, ha az amúgy is benne van a törvényben? A törvény mivel magasabb jogi hierarchiát képvisel, mint az SzMSz, így ez felesleges, ráadásul, ha változik (ami az utóbbi időben nem is olyan ritka), akkor rendszerint amúgy is felülírja az SzMSz korábbi, eltérő szabályait. Az SzMSz a törvényi kógens szabályoktól amúgy sem térhet el, sőt a jog szerint ilyenekre jog hierarchia részét képező szabályozókban csak hivatkozni lehet, idézni nem (, hogy a későbbi ellentmondás elkerülhető legyen).
1.2. Ugyanakkor a diszpozitív szabályoktól viszont eltérhet, sőt bizonyos esetekben ezzel élnie is szükséges, ha a társasház és tulajdonosainak többségi érdeke ezt kívánja, Így, ha már mindenképpen a Társasházi törvény pontjait szeretnénk megjeleníteni a szabályzatban, akkor azokat vegyük be, melyeknél a diszpozitív lehetőségeket használva elszeretnének térni.
1.3. Az SzMSz-ben csak azt szabályozzuk, ami nincs benne a Társasházi törvényben, vagy annál részletesebben szeretnék szabályozni (higgyék el ebből is rengeteg van).
2. A másik fő hiba, hogy az SzMSz-től elvárt legfőbb feladatát, mint a költségek felosztásának, viselésének részletezését, költségnemek deklarálását, illetve részközgyűlések és írásos határozathozatal szabályozását, részletfeltételeit gyakorlatilag nem, vagy nem megfelelő részletességgel tartalmazza.
2.1. Sajnos a legtöbb esetben maximum azzal beérik az SzMSz-ek, hogy egyszerűen rögzítik a tulajdoni hányad alapú, vagy attól egy konstanssal eltérő, de jobban megjegyezhető alapterület alapú felosztást legyen a költségek viselésének szabálya és ennyi.
2.2. Nem foglalkoznak a költség nemenkénti felosztás meghatározásával, illetve a felújítási alap képzésének és legfőképp annak felhasználási részletszabályaival.
2.3. Jobb esetben megemlítik, hogy lehet írásban szavazni, de annak lebonyolításával, határidőivel és feltételeivel már nem. A részközgyűlések szabályozása is hasonlóképp igen mostohán vannak kezelve.
2.4. Általában a szavazatoknál a tartózkodás megítélése nincs szabályozva, konkretizálva ezért rendszerint nem megfelelő annak alkalmazása, így rengeteg vitás helyzetet teremtve. (erről még majd írok)
3. A kisebbik előforduló hiba, hogy nem részletezi a közös képviselő, illetve a társasházkezelő eltérő feladataival kapcsolatos elvárásokat, feladatokat, rosszabb eset, ha nem is ismeri a különbséget és a társasház kezelői feladatokkal egyáltalán nem is foglalkozik.
3.1. A Társasházi törvény megkülönbözteti a közös képviselőt (III. fejezet, 43§-50§) és a társasház kezelőt (IV. fejezet, 52§-54§), sőt ezt a különbséget erősíti a 43§(2) bekezdés is mely kimondja, hogy a közös képviselő akkor végezheti a Társasház-kezelői tevékenységet is, ha a közgyűlés határozata azt direkt kimondja. Általában ez a rendelkezés az eddigi tapasztalatunk alapján a legtöbb közgyűlési határozatból egy az egyben kimarad, pedig nagyon fontos lenne, hogy ez szerepeljen, hiszen ebben az esetben (a szomorú gyakorlattal ellentétben) nem kérhetne a közös képviselő extra díjakat pl. a felújítások esetén, ha csak a kezelői megbízási szerződése ezt nem tartalmazza.
4. Egy másik gyakori hiba a számozások elhagyása bekezdéseknél, pontoknál, helyette rendre bajuszokkal (franciabekezdéssel) és felsorolásokkal operálnak, ezzel a rövid, explicit hivatkozásokat lehetetlenné téve.
4.1. Gondoljunk bele, hogy néz ki a következő hivatkozás: „az „A” fejezet, II. alfejezet, 3 oldalának, második bekezdésének, 4 francia bekezdése (bajusza), 3. albekezdése, 2 mondata”. Mennyivel egyszerűbb lenne a következő hivatkozás: „II.2.4.3.2.a pont”.
4.2. Ezt a kérdést egy vonatkozó Európai Uniós szabályozás 1998.-ban már szabályozta (HLC 73), mely szerint a jogszabályi hierarchiában résztvevő anyagokkal szemben alapelvárás a direkt beazonosíthatóság és világos nyomon követhetőség, vagyis az anyagok legkisebb részei explicit és rövid módon hivatkozhatóak legyenek. Az SzMSz is ezen joghierarchia része, ha annak egy alacsony szintjén is.
5. Én azt is hibának tartom, hogy a legtöbb SzMSz csak a klasszikus, tipikus körülmények esetén az elvárt működést, feltételeket írja le és nem ad iránymutatást a váratlan, vagy ritkán, de előforduló kényes helyzetek kezelésére, ezzel későbbi vitás helyzetek melegágyát megteremtve, de legalább is nehezíti a későbbi perek elkerülését.
5.1. Ide sorolom a közös költséget nem fizetők elleni intézkedések szabályozását.
5.1.1. Bár a törvény felhatalmazást ad a jelzálogjoggal és fizetési meghagyással kapcsolatos jogi intézmények igénybevételére, azonban ez akár hosszadalmas jogi procedúrák sorát jelentheti mire valójában pénzhez jut a társasház (már ha jut valaha is).
5.1.2. Érdemes figyelembe venni a társasház által nyújtott szolgáltatások korlátozásának lehetőségét, mint nyomásgyakorló eszköz. Általános tény ugyanis, hogy az adósok oda fizetnek előbb, ahol nagyobb a nyomás.
5.1.3. Mindezek mellett érdemes kidolgozni a tartozások rendezésének peren kívüli megállapodási formáját is, hiszen bizonyos esetekben ez mindkét félnek olcsóbb és gyorsabb megoldást hozhat (ilyen például a részletfizetés intézménye, illetve a hivatalos alkalmi munkával történő ledolgozás lehetősége, mint pl. a takarítás).